Všechno je jinak (Pikora a Šichtařová) - investice do nemovitosti

Jelikož mě kniha Všechno je jinak od auotrů Pikora - Šichtařová chytla, zkusím pokračovat stejným stylem jako v prvním příspěvku věnovanému důchodové reformě. Tentokrát se zaměřím na část věnovanou investicím do nemovitostí.

„Jsem toho názoru, že pro obyčejného střadatele je prvním přikázáním investovat peníze do bytu v osobním vlastnictví, který sám obývá.“

André Kostolany (1906–1999), slavný burzovní spekulant

Kdybych si měl někdy pořídit rodinný dům, vypadal by nějak takto - pasivní a pokud možno soběstačný, na nějakém odlehlém místě, ovšem s potřebnou konektivitou..

Nemovitosti jsou vhodné pro toho, kdo: [s61-62]

• disponuje volnými penězi řádově 1 mil. a více (může jít i o úvěr); 
• je jakéhokoliv věku; 
• chce zanechat dědictví; 
• je spíš konzervativním investorem; 
• chce pravidelně měsíčně investovat řádově 5 000–30 000 Kč (u hypotéky); 
• má investiční horizont 5 a více let.

Pokud se na koupi bytu podíváme jako investici, tak jej vidíme v jiné optice než splácení úvěru. Splácení úvěru je hodně negativní vymezení, které nás svazuje, investování je na druhou stranu něco pozitivního s výhledem do budoucnosti. Ovšem taky zastávám názor, že majetek je starost. Pokud chce někdo jednoduchý život, tak jej nezíská tím, že bude pronajímat několik bytů, o které se musí starat a jediná investice není jenom jeho počáteční koupě.

Zatímco rodinné domy se kupují či staví ve velké většině případů prostě proto, že v novém domě chce hrdý majitel bydlet, byty se kupují mnohem častěji i za účelem investice, tedy pronájmů. [s65]

V našem panelovém domě je přes 150 bytů, takto uvažuje mnoho investorů. A nejlepší soused, kterého si můžete přát? Čtyři nadržení studenti ve 2+kk, kteří mají dojem, že se musí uchlastat a upařit, ještě dříve než jim zruší slevy na MHD (26 let). Co když v nově zakoupeném bytě bude potřeba vyměnit okna? Pronajimatelé se většinou chovají jako dojiči a zapomínají, že hodnota bytu není jen příjem z pronájmu, ale i zhodnocování bydlení a případný prodej ve správnou chvíli.

Pozemky se tedy jeví díky menší kolísavosti cen jako lepší uchovatel hodnoty než byty. Vlastně moc nepřeháním, když řeknu, že kdo chce dobře a trvale uložit rodinné zlato, neprohloupí, když si postaví pididomeček na megapozemku. Současně ale na rozdíl od bytů nebo rodinných domů pozemky neumožňují zajistit stálý přísun příjmů. [s65]

Kde však koupit a neprohloupit? Můj šéf investuje do mincí, ale není to nějaké bezhlavé nakupovaní, člověk se musí stát profesionálním numismatikem, aby jej někdo nenapálil. Zastávám názor: když tomu nerozumíš, zbav se toho. Proto pokud se rozhodnu investovat do pozemků, tak budu muset hodně dobře znát problematiku a taky mít po ruce dobrého právníka. Pak se stačí modlit, aby vám někdo v lokalitě nějak bezhlavě neměnil územní plán. V čem jsem vlastně dobrý, čemu rozumím, v jakém prostředí se dobře orientují?

Hypotéky nadělaly ze zaměstnanců poslušné a vystresované ovečky. [s67]

Tak tohle musím podepsat. Top manažerky mající v kanceláři postýlku pro dítě, protože déle než tři měsíce po porodu být doma, prostě nejde. Nebo po uložení dítěte ke spánku do jedné ráno účtovat. Každý by si měl rozmyslet, co chce a na co má. Někdy je prostě laťka moc vysoko, stojí to za to neklidné spaní? Extrém je asi případ moderátora Leoše Mareše (Mareš prodává sídlo za 50 milionů, ženě koupil nový dům), který platil za hypotéku údajně 350tis. Kč měsíčně, to už je hodně vysoko posazená laťka, kterou musí každý měsíc přeskočit.

Kdo ví, že chce úvěr – nemá moc na co čekat. Za tři čtyři roky už může být jen dražší. [s69]

Je fakt, že extrémní spoření si dopředu má svá rizika. Jediné peníze, které vám nevezmou, jsou ty, které dlužíte. Ovšem pozor na případ z Pobaltí, kde si tamní obyvatelé fixovaly své hypotéky v Eurech s výhledem na brzký vstup do Eurozóny. Přišla krize, devalvace místních měn a z hypoték se staly noční můry.

Podíl věkové skupiny 25–39 let, která je nejlepším adeptem pro řešení vlastního bydlení, bude v nejbližších pětadvaceti letech prudce klesat. Což bude negativní pro dlouhodobou poptávku po nemovitostech. Ale pozor – ... pořád tu máme tlak na vyšší kvalitu bydlení, a tedy poptávku po něčem novém. A navíc sice momentálně neoplýváme touhou po svatbě, ale pořád dost z nás oplývá touhou po rozvodu. [s70]

Z toho vyplývá jedno. Situaci ovlivňuje tolik faktorů, že nějaké "přesné" analýzy nemusí zítra platit. Když nevíte poslouchejte svůj instinkt.

Nynější poměr nájemného k ceně nemovitosti je z dlouhodobého pohledu poměrně nízký. Návratnost investice do bytu se pohybuje kolem třiceti let. Dlouhodobý „normál“ pro většinu ekonomik je však doba návratnosti do dvaceti pěti let. Z toho plyne, že buď tedy musí vzrůst nájemné, anebo klesnout ceny, anebo vzrůst obojí, ale nájem musí růst rychleji. [s75]

Z toho si beru, že se v realitách člověk musí chovat pružně a sledovat trendy v odvětví, jak už jsem zmínil na příkladu mincí.

... daň z nemovitostí. Ta je v současnosti ve srovnání s vyspělým světem spíš symbolická a pohybuje se u většiny nemovitostí v řádech stovek korun ročně. V mnoha státech se ovšem většinou počítá jako určité procento z ceny nemovitosti. Třeba v USA se daň pohybuje podle jednotlivých států v rozmezí 0,2–4 %. To by ovšem v našem případě už znamenalo daň v řádech desetitisíců korun ročně. Například pražský panelový byt v hodnotě kolem 2,5 milionu korun by představoval pro majitele při 4% sazbě roční daň 100 000 Kč, která by směřovala do městské pokladny! A to USA přitom ještě nemají nejvyšší zdanění nemovitostí na světě. [s71]

Daně jsou další faktor, který netřeba opomenout. Co chci? Co potřebuji? Co musím mít? Co si můžu dlouhodobě dovolit? Jaká to má rizika?

Další příspěvky ke knize Všechno je jinak:

• 1. část - důchodová reforma

zdroj: Pikora V. a Šichtařová M. Všechno je jinak aneb Co nám neřekli o důchodech, euru a budoucnosti. Grada, Praha: 2011, 224 s. ISBN: 978-80-247-4207-6.